Mitä eroa on turvavälineen ja luottamuskirjan välillä?
Kaksi tyyppiä kiinteistöalalla yleisesti käytettäviä turvavälineitä ovat nimiketeoriatiloissa käytettävät kiinnitykset ja panttioikeustekniikan tiloissa käytettävät luottamuskirjat. Luottamuskirja on turvaväline. Turvavälineiden tärkein ero keskittyy otsikkoon. Omistusoikeus säilyy luotonsaajan luotto-asiakirjoilla, kun taas omistusoikeus siirtyy lainanantajalle asuntolainoilla.
Kärki
Luottamuskirja on oikeastaan yhden tyyppinen turvaväline. Ero turvallisuusinstrumenttien, kuten asuntolainojen ja luottamusasiakirjojen, välillä on siinä, kuka omistaa otsikon.
Otsikkoteoria Versus Lien -teoria
Omistusteorian mukaan kiinteistöllä taattu laina siirtää kiinteistöoikeuden lainanantajalle lainan takaisinmaksuun saakka. Asuntolaina on nimiketeorian turvaväline. Jos olet laiminlyönyt lainasi nimiketeoriassa, lainanantajan on yleensä hankittava tuomioistuimen hyväksyntä markkinoiden sulkemismenettelyn aloittamiseksi.
Lien-teorian mukaan kiinteistöllä taattu laina luo vain omaisuuden panttioikeuden, kunnes laina maksetaan takaisin, joten omistusoikeus jää lainanottajalle. Luottamuskirja on panttioikeuden turvaväline. Luotonantaja on edunsaaja luottamusasiakirjassa. Kolmannen osapuolen edunvalvojalla on yleensä omaisuus kiinteistöihin "luottamuksellisina", kunnes laina maksetaan takaisin. Edunvalvoja voi aloittaa markkinoiden sulkemisen ilman tuomioistuimen puuttumista, jos luotto laiminlyödään panttioikeuden ehtoissa.
Foreclossointiin liittyvä oikeudellinen prosessi
Yhdysvaltojen mukaan nimiketeorian noudattaminen vaatii tuomioistuimen hyväksyntää sulkemisprosessin aloittamiseksi. Oikeudelliset sulkemiset antavat sinulle, lainanottajalle, mahdollisuuden riitauttaa lainanantajan valitus virallisesti - niin sanotun päiväsi tuomioistuimessa.
Yksi negatiivinen piirre on, että monet valtiot sallivat lainanottajan "puutteelliset tuomiot" tapauksissa, joissa ns. "Lyhyeksi myynti" sulkemishuutokaupalla ei täysin korvaa maksamatta olevan asuntolainan määrää. Esimerkiksi, jos lyhytaikainen myynti saa takaisin 70,000 dollaria hypoteettisesta $ 100,000 maksamatta olevasta kiinnityksestäsi, lainanantaja voi tehdä puutteellisuuspäätöksen sinua vastaan jäljellä olevan 30,000 dollarin osalta.
Positiivinen piirre on, että oikeudelliset sulkemiset sisältävät tyypillisesti "lunastusoikeuden", joka antaa sinulle oikeuden saada takaisin suljettu kiinteistö tietyn ajan kuluessa valtiosta riippuen.
Lainvastainen markkinoiden sulkemisprosessi
Jos olet laiminlyönyt lainasi panttioikeustekniikan mukaan, toimitsijamies voi lainanantajan ohjeiden mukaan aloittaa sulkemisen riippumatta tuomioistuimen osallistumisesta. Lainanottajana voit silti haastaa sulkemisen, mutta sinun on vastuulla tehdä haaste. Lainanottajat haastavat harvoin aiheutuvien kustannusten vuoksi.
Monet lainanantajat pitävät mieluummin ulkopuolisia markkinoiden sulkemisia, koska ne ovat nopeampia ja halvempia. Lainanantajilla on kuitenkin mahdollisuus valita oikeudellisten ja muiden kuin oikeudellisten markkinoiden sulkemisten välillä monissa panttioikeustekniikan osavaltioissa.
Mitkä sulkemislakit koskevat sinua?
Valtion laki ja lainanantajan mieltymys määräävät lainan vakuuttamiseen käytettävän turvavälineen. Lainanottajana on hyvä saada tietoa siitä, mitä allekirjoittamasi asiakirjat todella tarkoittavat. Löydät valtionsa markkinoiden sulkemista koskevat lait verkossa.
