Yrittäminen ymmärtää, miten sulkutili toimii, saattaa olla aluksi hämmentävää, mutta talonomistajana sinun pitäisi tietää, mihin rahasi menevät. Escrow-tileillä maksetaan sekalaiset kulut, kuten kiinteistöverot ja asunnonomistajan vakuutukset. Luotonantajalla on oikeus kerätä ylimääräistä rahaa tilillä pidettäväksi ylijäämänä, jos laskut ovat odotettua suuremmat. On kuitenkin olemassa lakeja, jotka rajoittavat ylimääräistä määrää, jonka pankki voi pitää sulkutililläsi.
Escrow-perusteet
Kun otat asuntolainan talon ostamiseksi, lainanantajalla on kiinnostus omaisuuteen, kunnes laina maksetaan kokonaan, koska kiinteistö toimii vakuutena. Lainanantaja haluaa, että kiinteistöverot ja asunnonomistajien vakuutusmaksut maksetaan ajoissa. Näiden maksujen laiminlyönti voi johtaa vero-panttioikeuteen tai kodin kokonaan menetykseen katastrofin vuoksi ilman kattavuutta. Kumpikin näistä olosuhteista vaarantaa lainanantajan kiinnostuksen omaisuuteen. Escrow-tilin perustaminen antaa lainanantajalle mahdollisuuden hallita näitä maksuja. Joka kuukausi lainanantaja kerää ylimääräisen määrän asuntolainamaksustasi ja sijoittaa sen sulkutilille. Kun vero- tai vakuutuslaskut erääntyvät, lainanantaja maksaa ne puolestasi.
laskelmat
Luotonantaja määrittää, kuinka paljon kerätä kuukausittain, suorien laskelmien perusteella. Ensinnäkin, lainanantaja laskee veroista ja vakuutuksista vuosittain erääntyvät määrät. Kokonaismäärä jaetaan 12: lla kuukausittaisen maksun saavuttamiseksi. Esimerkiksi jos olet velkaa kiinteistöverot 4,000 dollaria vuodessa ja talonomistajan vakuutuksia 800 dollaria, kokonaissumma on 4,800 dollaria. Tämä on yhtä suuri kuin 12 kuukausimaksut $ 400. Lainanantajat analysoivat escrow-tilit vuosittain ottaakseen huomioon verokantojen tai palkkioiden muutokset. Ajan myötä nämä hinnat muuttuvat - yleensä nousevat - veronkeruun tai vakuutusyhtiön harkinnan mukaan. Saat nämä tiedot yhteenvedossa, kun se on valmis.
Tyyny
Luotonantaja pystyy yleensä arvioimaan, mitä tarvitset sulkutilille ilman virheitä. On kuitenkin mahdollista, että heidän arviot ovat poissa. Tämän kattamiseksi lainanantaja kerää ylimääräisen summan - jota tavallisesti kutsutaan tyynyksi - pidättämiseksi deditoritililläsi. Lain mukaan lainanantaja saa kerätä korkeintaan kaksi kuukautta lisämaksuja. Käytetyssä esimerkissä tämä olisi yhtä suuri kuin 800 dollaria vuodessa tai noin 67 dollaria kuukaudessa.
Huomioita
Jopa ylijäämäisen määrän kanssa, escrow-tilisi saattaa silti olla varojen vajaa, jos lasku on odotettua enemmän. Tässä tapauksessa luotonantaja kattaa todennäköisesti eron. Sitten lainanantaja lähettää sinulle ilmoituksen, että velkasaldo oli lyhyt ja olet nyt velkaa velkaa. Sinulla tulisi olla mahdollisuus maksaa kertakorvaus tai jakaa maksut seuraavan vuoden aikana. Toisaalta lainanantaja voi yliarvioida laskut ja sinulle jää ylijäämä. Tällöin lainanantaja lähettää sinulle sekin tai alentaa escrow-maksuja seuraavalle vuodelle. Verovähennykseen voit vaatia vain sulkutililtäsi maksetun summan kiinteistöveron kerääjälle. Et voi vaatia sille maksamasi ylijäämää.
