Mitä tapahtuu, jos taloa ei myydä sulkemisen jälkeen?
Kukaan asunnonomistaja ei hae asuntolainaa uskoen, että hän menettää eräänä päivänä talonsa sulkemiseen. Jos kuitenkin lopetat asuntolainan maksamisen, niin juuri niin tapahtuu. Sulkemismenettelyä ei voida aloittaa ensimmäisten 120-päivien kuluttua siitä, kun olet unohtanut maksun, mutta jos et ole kiinni maksuistasi kolmen tai kuuden kuukauden aikana, asuntolainayritys vaatii kiinteistön omistamista ja sulkee kotisi. Sulkemisen jälkeen pankin tavoitteena on korvata tappionsa myymällä koti toiselle henkilölle.
Kärki
Jos suljettu talo ei myy, taloa omistava pankki yrittää edelleen myydä sitä huutokauppojen tai kiinteistöjen listaussivustojen kautta.
Myynti sulkemishuutokaupan kautta
Kodin ensimmäinen pysähdys sulkemisen jälkeen on sulkemishuutokauppa, joka järjestetään usein kunnan sijaintikunnan oikeustalossa. Pankit ilmoittavat tulevista huutokaupoista verkossa ja paikallisissa sanomalehdissä houkutellakseen ostajia.
Huutokaupassa pankki tekee avaustarjouksen vahvistaakseen vähimmäishinnan, jonka se on valmis hyväksymään kotona. Pienin tarjoushinta on yleensä yhtä suuri kuin summa, jonka entinen omistaja oli velkaa asuntolainalle. Jos kukaan muu ei tee korkeampaa tarjousta, pankki säilyttää kiinteistön omistusoikeuden ja talosta tulee "kiinteistön omistama" tai REO, koti.
REO-kodien markkinointi verkossa
Pankit markkinoivat REO-asuntoja samalla tavalla kuin yksittäiset myyjät markkinoivat kiinteistöjä. Pankki toimii kiinteistövälitystoimiston kanssa, joka luettelee kodin alueen monipuoliseen luettelointipalveluun, joka tunnetaan yleisesti nimellä MLS. Jotkut pankit myös ylläpitävät verkkosivustoillaan tietoja nykyisin saatavilla olevista REO-kodeista.
Erinomainen markkinointistrategia ja runsaasti näkyvyyttä voivat lisätä todennäköisyyttä, että oikea ostaja löytää talon, mutta myynti ei ole koskaan varma. Mahdollinen ostaja voi jättää REO-kodin huomiotta monista syistä, kuten entisen omistajan ennen lähtöä tekemistä vahingoista tai kodin markkinoinnista "sellaisenaan".
Muut myyntistrategiat
Pankkien politiikat eroavat toisistaan, mutta jos REO-koti sijaitsee markkinoilla riittävän kauan kiinnittämättä paljon huomiota, pankki voi käyttää mitä tahansa strategiaa - esimerkiksi vuokrata kolmannen osapuolen kiinteistön puhdistamiseen tai alentaa kodin kysyntähintaa - tehdä kodista houkuttelevampi ostajille.
Joskus talo, sen hinta ja kunto eivät ole ongelma. Joskus ongelma on itse markkinat. Huono taloudellinen ilmasto johtaa enemmän sulkemiseen ja lopulta enemmän REO-koteihin. Jos markkinat tulvaan sulkemalla markkinoita, ostajilla, jotka etsivät kotimarkkina-arvoa alhaisempaa, on enemmän vaihtoehtoja. Jokainen annettu REO-omaisuus voi pysyä markkinoilla toistaiseksi.
REO-ominaisuuksien hallussapito
Koti, joka ei myy, pysyy pankin hallussa, kunnes se tapahtuu. REO-asuntoja ympäröivä yleinen mielipide on, että pankit haluavat myydä ne nopeasti saadakseen ne pois kirjoista. Näin ei kuitenkaan aina ole. Pankit pitävät usein REO-kiinteistöjään, jotka eivät myy huutokaupalla sen sijaan, että ne asettaisivat markkinoille.
Tämän takana on kaksi syytä. Ensinnäkin pankit riskittävät markkinoiden tyydyttämisen kodeilla, jos ne vapauttavat kaiken varastonsa kerralla. Näin toimien alentaisi hintoja ja aiheuttaisi pankille lisätappioita. Toiseksi, kunnes koti myydään, pankki voi laskea kirjanmerkkinsä täyden markkina-arvon. Jos REO-koti myy vähemmän kuin käypä arvo - ja monet tekevät -, pankin on päivitettävä kirjanpitoa tappiota vastaavasti.
Syynä, että kotia ei myydä sulkemisen jälkeen, ei välttämättä ole, että kiinteistö ei ole toivottavaa, mutta että kotia ei ole saatavana ostettavaksi.
