Vaihtoehtoisen ARM-järjestelmän "maksu sokki" voi olla huono.
Sinun ei tarvitse olla Wall Streetin rahoittaja, jotta voit pelata korkojen tulevaisuutta. Säädettävän koron kiinnitys, tai ARM, antaa sinun tehdä sen kodin mukavuudesta. Itse asiassa kotisi itse edustaa panostasi. Mutta vaikka tavallisen ARM: n ottaminen pois käytöstä voi olla kuin peliautomaatin pelaamista - joskus voitat, joskus häviät - "vaihtoehtoinen" ARM: ään hyppääminen voi olla kuin meneminen kaikki pokerikäteen vain parilla 2-peleillä.
ARM-perusteet
Perinteisellä asuntolainalla on kiinteä korko, eli korko ei muutu koskaan, joten kuukausimaksusi on ennustettavissa. Säädettävän koron asuntolainalla korko (ja maksusi määrä) voi nousta tai laskea talouden korkojen yleisestä suunnasta riippuen. Lainanottajien houkuttelemiseksi ARM: t alkavat yleensä alhaisella johdantokorolla, jota kutsutaan "kiusaajaksi", mikä on hyvä tietyksi ajaksi ennen kuin se nousee markkinaehtoiseen korkoon. Korko säädetään sitten säännöllisin väliajoin, usein kerran vuodessa, ja maksusi mukautuu sen mukaan. Laina tyypillisesti rajoittaa sitä, kuinka paljon korko voi nousta tai laskea tietyssä sopeutuksessa sekä lainan elinaikana.
Perinteinen ARM
Äskettäin lukemasi määritelmä tiivistää tavanomaisen säädettävän koron asuntolainan. Useimpien tavanomaisten ARM-laitteiden voimassaoloaika on 15 tai 30 vuotta. Aina kun korko muuttuu, lainanantaja laskee maksusi uudelleen niin, että pysyt tiellä, jotta laina maksetaan takaisin näiden 15- tai 30-vuoden lopussa. Lainanantajat viittaavat tällaisiin maksuihin "kokonaan poistoina". Muista tämä termi, koska siitä tulee erityisen tärkeä keskusteltaessa optio-aseista.
Vaihtoehto ARM
Mikä tekee vaihtoehdosta ARM erilaisen, on - kuten olet todennäköisesti päätellyt - "vaihtoehto". Joka kuukausi lainanantaja antaa sinulle valinnan maksutavoista: yksi, joka poistetaan kokonaan 30-vuosina; sellainen, joka poistetaan kokonaan 15-vuosina; vain korko-maksu; ja "vähimmäismaksu". Täysin poistovaihtoehtojen avulla jokainen maksu sisältää sekä korkoa että pääomaa, joten maksat takaisin velkaa ja pysyt radalla maksaaksesi kaiken. Vain korko -vaihtoehdolla maksat vain viimeisen kuukauden aikana kertyneet korot. Et maksa lainan pääomaa, joten et pääse lähempänä lainan maksamista, mutta et myöskään ole jäljessä. Pienin maksu on kuitenkin vain korkoa maksava maksu, joka perustuu alkuperäiseen kyykkykorkoon eikä nykyiseen (korkeampaan) korkoon. Mitä tämä tarkoittaa, että et vain maksa ennakkomaksua, et edes maksa kaikkia kertyviä korkoja. Maksamattomat korot lisätään sitten itse lainan saldoon. Tekninen termi tähän on "negatiiviset poistot". Ei niin tekninen termi on "taloudellinen pikalukko".
Maksu Shock
Vaihtoehto ARM saattaa olla järkevä taloudellisesti kurinalaisille, jotka tarvitsevat joustavuutta - henkilöille, joilla on epäsäännölliset tulot, kuten tilatuille myyjille tai urakoitsijoille, jotka työskentelevät vain kausiluonteisesti. He voisivat suorittaa vähimmäismaksut tai vain korot vain silloin, kun rahaa on vähän, ja maksaa enemmän, kun heillä on rahaa tulossa. Monet ihmiset ovat kuitenkin ottaneet käyttöön optio-aseita yksinkertaisesti siksi, että heidät houkuttelivat alhainen vähimmäismaksu. Ongelmana on, että minimi ei pysy niin alhaisena ikuisesti. Noin vuoden kuluttua minimi nousee. Tyypillinen vaihtoehto ARM rajoittaa vuotuisen korotuksen 7.5 prosentilla. Mutta on olemassa kaksi suurta poikkeusta. Ensimmäinen on se, että joka viides tai 10 vuosi, lainasta riippuen, vähimmäismaksu nollataan tai "laaditaan uudelleen" kokonaan poistoon. Toinen poikkeus on, että kun negatiivinen poisto työntää lainasaldon tiettyyn ennalta määrättyyn määrään - sanoen esimerkiksi 115 prosenttia alkuperäisestä lainasta -, myös vähimmäismaksu muuttuu kokonaan poistoksi. Muutos voi olla - ja yleensä on - valtava. Tälle on nimi: maksu shokki.
Ei enää vaihtoehtoa?
Mortgage Professor -sivustoa ylläpitäneen eläkkeellä olleen finanssiprofessorin Jack Guttentagin mukaan vaihtoehto ARM -maksu shokki osoittautui enemmän kuin monilla asunnonomistajilla oli varaa. Tämä johti optio-oikeudellisten järjestelyjen niin korkeisiin maksukyvyttömyysasteisiin, että nämä lainat katoavat lähinnä 2008: n markkinoilta. Vuodesta 2012, he eivät olleet palanneet, mutta mikään säännös ei estä lainanantajia tarjoamasta heitä uudelleen, jos he niin haluavat.
